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新冠疫情期间房租减免相关法律问题及建议
2020-02-26
作者简介


夏慧,上海威颂律师事务所律师助理,毕业于上海海事大学。


新冠疫情期间房租减免相关法律问题及建议

 来源 | 威颂律师事务所

2020年1月下旬起,随着新冠病毒肺炎疫情的爆发、蔓延,国家及各省、市、地区均出台了不同的防疫政策,各地纷纷延迟复工并要求企业采取避免聚集、弹性办公的方式应对这场突如其来的“考验”,许多行业的生产经营均受到一定影响。在此种情形下,部分房屋租赁合同的履行势必会受到影响。受到疫情影响的承租主体能否主张减免对应的租金呢?本文现结合相关法律法规、政策文件、裁判案例等进行分析,供各位参考。

 

一、关于本次新冠疫情期间房租减免对应的政府扶持政策。

 

全国各地政府相继颁布对应政策帮助中小型企业渡过疫情难关。以上海市为例,上海市人民政府于2020年2月7日发布《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》。其中第二条关于“切实为各类企业减轻负担”中第(九)款明确“减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金;对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业,相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。”。此条款明确在满足下列两个条件下可向相关行政部门申请减免租金:

1、房屋性质:本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等);

2、承租人要求:属于“工信部等四部门印发《中小企业划型标准规定》”的中小企业。

 

二、出租人承诺免责或租赁协议中存在免租约定的情形。

 

2020年1月28日,万达集团宣布对全国各地所有的万达广场的商户,免收1月24日到2月25日内的租金及物业费。随后,保利商业、华润置地、等近百家企业响应政府号召,纷纷出台免租金措施,与广大商户共同承受经营压力。 

对于不存在出租人承诺免租的情形,其他有意主张减免租金的承租人,首先应仔细核查租赁合同中是否有关于类似于“因疫情、国家政策等等原因而导致承租人无法营业时,出租人对租金进行减免”的约定,若租赁合同中有此约定,则遵照合同约定执行。

对于既无免租政策及出租人承诺、又无相关约定的承租人,首先应提前向出租人告知,并与承出租人就租金减免一事进行协商解决,若双方协商一致,可就疫情期间免租之事宜达成补充协议。

 

三、在租赁合同无直接规定及约定、且双方无法达成合意的情形下,承租人的免租诉求获得支持的法律依据。

 

首先,在租赁合同无直接规定及约定、且双方无法达成合意的情形下,承租人有权通过起诉、仲裁等方式主张减免租金,需要注意及时留存其因疫情防控而影响导致合同无法履行(即无法实现租赁房屋的使用目的)的相关证据,如:房屋所在地区、街道、物业关于复工或封闭的要求、通知,交通管制的文件、相关部门要求企业出具的“灵活办公”承诺书、复工申请书等等。

其次,依据个案情况的不同,可考虑依不可抗力、情势变更原则等主张免租。

1、依据不可抗力

2月10日,全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示:“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”。同时根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第一百一十七条之规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外”。尽管新冠肺炎事件可以界定为“不可抗力”,但法律上对不可抗力事件的免责附有条件及程序限制的:

第一,时间上的条件限制。房屋租赁合同应于不可抗力时间发生之前签订。同时要注意,依据《合同法》第一百一十七条之规定:“当事人迟延履行后发生不可抗力的,也不能免除责任”。因此,承租人应当注意审查其履行义务的时间,避免盲目主张不可抗力。

第二,依据《合同法》第一百一十八条之规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。承租人应当及时通知出租人并提供其证明,具体的证据列举上文已详述,此处不再赘述。

第三,合同履行不能应当与不可抗力的发生有直接的因果关系。例如就商业房屋而言,承租方租赁该房产主要目的是生产经营。若在疫情期间,承租人仍然能够正常对外经营,则不能认为租赁合同之履行不能与不可抗力之间具有因果关系。关于此,读者可在文末所附非典期间关于减免租金的相关案例中参详。

2、依据情势变更

根据《最高院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定:“情势变更原则即合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化时,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。因此,在承租人无法以不可抗力主张减免租金时,承租人还可依据情势变更原则主张减免租金。关于此,读者可在文末所附非典期间关于减免租金的相关案例中参详。

3、依据公平、诚实信用原则主张减免房租。

2020年2月9日,上海市高级人民法院发布的《上海市高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》其中:“四、高效化解与疫情防控有关的民商事纠纷,努力营造法治化营商环境”中明确:“对因疫情影响,当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的,应依照公平、诚实信用等原则,综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素,根据不可抗力或情势变更等相关规定,并结合案件具体情况,妥善处理。加强与人民调解组织、行业调解组织、仲裁机构之间的协调配合,在平衡各方利益的前提下实质性化解纠纷,最大限度地减少当事人的负担。”同样,依公平原则处理相关纠纷承租人同样应提供相关证据来证明其确实存在受疫情影响而遭受实际损失、无法使用房屋或无法支付租金等情形。处于上述情形的承租人,应当提前向出租人履行其告知义务,以避免不必要的损失。关于此,读者可在文末所附非典期间关于减免租金的相关案例中参详。

 

结语:上述为笔者关于新冠疫情期间房租减免相关法律问题及建议之探讨。有鉴于新冠疫情对房租减免问题带来的影响,笔者认为,作为出租人,可以考虑适当减免租金,建议房屋租赁各方友好协商,合理分担商业风险,共渡难关。

 

附:非典期间关于减免租金的相关案例。

 

1、依不可抗力主张减免租金案例:

2018)晋0423民初491号:襄垣县五阳新世纪有限责任公司与郭宏伟、王树文租赁合同纠纷一审判决书。

2013)辽审二民抗字第14号:大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书。

2017)吉04民终441号:辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书。

 

2、依情势变更减免租金的案例

2018)鲁06民终268号:李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷二审民事判决书。

2007)桂民四终字第1号:惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷判决书。

 

3、依公平原则主张减免租金的案例:

2004)沪二中民二(民)终字第354号:上海新黄浦(集团)有限责任公司与上海拍谱娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书。

2008)绍中民一终字第143号:王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书。

2004)昆民一初字第48号:西南商业大厦股份有限公司与云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案。

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