裁判要点

关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题。1、当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效，但依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，当事人虽主张涉案房屋是违法建筑，但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效。2、当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效，但依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。3、当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效，而当事人本身是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为。

本院经审查认为，关于涉案房屋买卖合同的法律效力问题，申请人主张涉案房屋未取得建设用地和建设工程规划许可手续，属于违法建筑，按照本院有关会议纪要的精神，应依法认定无效，原审判决认定涉案房屋买卖合同有效适用法律错误。本院对此审查认为，依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，申请人虽主张涉案房屋是违法建筑，但原审中并未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形，故原判决认定双方订立的涉案房屋买卖合同有效于法有据。关于涉案房屋买卖合同的当事人主体资格问题，申请人主张涉案房屋占用的土地为集体土地，依照土地管理法的规定，涉案房屋只能在农村集体组织成员之间转让，而被申请人不具有受让涉案房屋的主体资格，申请人将涉案房屋转让给被申请人所订立的合同亦应认定无效。依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故申请人的该项再审主张法律依据不足。对于申请人与单县管委会、浮岗镇政府订立的案涉土地租赁合同的效力问题，申请人主张单县管委会和浮岗镇政府将土地租赁给申请人进行非农建设，属于以租代征，违反了土地管理法的强制性规定，亦应认定无效。经本院审查，申请人提出的一审诉求中并未主张其与单县管委会、浮岗镇政府订立的土地租赁合同无效。再者如前所述，集体土地区分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限制入市流转的标的物是集体农用地，特别是耕地不能用于非农建设，申请人原审中未举证证明案涉土地的性质是农用地，还是集体建设用地或者未利用地，故申请人的该项再审主张理据不足。申请人若认为单县管委会和浮岗镇政府的用地行为违法，可以向当地人民政府相关职能部门反映。

需要特别指出的是，申请人主张涉案房屋买卖合同和土地租赁合同存在违法行为，均应认定无效，而申请人本身是涉案房屋的出卖人和土地的承租人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋和承租土地，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为，原审不支持申请人的诉求也具有法理基础。

来源：山东高法

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